Muss ich beim Auszug streichen? Wände in der Mietwohnung richtig abgeben

Nach Art. 267 des Obligationenrechts (OR) muss die Mietsache in dem Zustand zurückgegeben werden, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Wer normal in einer Wohnung lebt, hinterlässt Spuren: leicht vergilbte Wände, Schatten hinter Möbeln, kleine Abriebstellen bei Lichtschaltern. Diese normale Abnützung ist durch den Mietzins abgegolten. Diese Unterscheidung ist der wichtigste Punkt, wenn es um die Frage geht, ob Sie beim Auszug streichen müssen.

Sie müssen deshalb in der Regel nicht streichen, nur weil die Wände nicht mehr wie neu aussehen. Anders ist es bei übermässiger Abnützung oder Schäden, die über den üblichen Gebrauch hinausgehen. Dafür können Mieter haftbar gemacht werden — allerdings nicht automatisch für die vollen Kosten eines Neuanstrichs, wie die folgenden Abschnitte zeigen. Auch die Dauer des Mietverhältnisses spielt eine Rolle: Nach vielen Jahren sind deutlichere Gebrauchsspuren normal und zu erwarten.

Als übermässig gelten Spuren, die bei sorgfältigem Wohnen nicht entstehen würden. Typische Beispiele sind starke Nikotinverfärbungen, grossflächige Flecken, Kritzeleien von Kindern, Kratzspuren von Haustieren oder sehr viele grosse Bohrlöcher. Auch Schimmel, der durch mangelndes Lüften entstanden ist, kann dazu zählen — wobei die Ursache von Schimmel oft umstritten ist und genau abgeklärt werden sollte. Ob ein Fleck auf mangelndes Lüften oder auf bauliche Ursachen wie Wärmebrücken zurückgeht, lässt sich oft nur durch eine Fachperson beurteilen.

Dübel- und Nagellöcher in vernünftiger Anzahl, etwa für Bilder, Regale oder Vorhangstangen, gelten in der Regel als normale Abnützung. Wo die Grenze genau liegt, hängt vom Einzelfall ab. Manche Mietverträge regeln, ob Löcher verschlossen werden sollen oder ob sich die Vermieterschaft selbst darum kümmert. Verschliessen Sie Löcher nur, wenn das verlangt ist, und dann sauber und farblich passend. Unsauber gespachtelte Stellen fallen bei der Abnahme oft stärker auf als die Löcher selbst.

Selbst wenn ein Schaden besteht, müssen Mieter nicht den Neuwert ersetzen, sondern nur den Zeitwert. Grundlage dafür ist in der Praxis die paritätische Lebensdauertabelle, die vom Hauseigentümerverband (HEV Schweiz) und vom Mieterinnen- und Mieterverband gemeinsam herausgegeben wird. Sie legt fest, wie lange Bauteile wie Anstriche, Böden oder Geräte durchschnittlich halten. Die Tabelle ist rechtlich nicht verbindlich, wird aber von Verwaltungen, Schlichtungsbehörden und Gerichten in der Praxis häufig herangezogen.

Für einen Wandanstrich wird je nach Farbart typischerweise eine Lebensdauer von rund acht bis zehn Jahren angenommen. Ist der letzte Anstrich bereits so alt, ist er rechnerisch abgeschrieben, und für einen Neuanstrich müssen Sie in der Regel nichts mehr beitragen. Liegt er erst wenige Jahre zurück, wird anteilig gerechnet: Sie zahlen nur den Teil der Lebensdauer, der durch den Schaden verloren geht.

Haben Sie während der Mietdauer selbst gestrichen, etwa eine dunkle Akzentwand oder ein Kinderzimmer in kräftigen Farben, sieht die Lage anders aus. Wurden Farben ohne Zustimmung der Vermieterschaft verändert, kann verlangt werden, dass Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Dunkle Töne brauchen dafür oft mehrere Anstriche, was den Aufwand deutlich erhöht. Eine Zustimmung sollten Sie sich deshalb immer schriftlich geben lassen, bevor Sie zu Pinsel und Farbe greifen.

Gab es eine schriftliche Zustimmung, kommt es auf deren Wortlaut an — etwa ob die Rückführung in den Originalzustand ausdrücklich vereinbart wurde. Auch selbst ausgeführte Anstriche, die unsauber geraten sind, mit Farbspritzern auf Rahmen oder Steckdosen, können beanstandet werden. Prüfen Sie hier frühzeitig, was Sie mit der Verwaltung vereinbart haben. Haben Sie gar nichts vereinbart, gilt im Zweifel der ursprüngliche Zustand als Massstab. Je früher Sie das Thema ansprechen, desto mehr Zeit bleibt für einen sauberen Anstrich vor dem Abgabetermin.

Bevor Sie über das Streichen entscheiden, lohnt ein Blick in drei Dokumente: den Mietvertrag mit allfälligen Zusatzbestimmungen, das Protokoll vom Einzug und die Hausordnung. Im Einzugsprotokoll sind oft bereits bestehende Mängel festgehalten, für die Sie nicht haften. Klauseln, die pauschal einen Neuanstrich beim Auszug verlangen, sind rechtlich umstritten; im Zweifel lohnt sich eine Beratung. Fehlt ein Einzugsprotokoll, wird die Beweislage schwieriger — dann helfen Fotos vom Einzug oder Mitteilungen an die Verwaltung.

Bei der Wohnungsabnahme werden Mängel im Abnahmeprotokoll aufgeführt. Unterschreiben Sie nur, was zutrifft, und vermerken Sie, wenn Sie mit einer Beurteilung nicht einverstanden sind. Wir geben hier allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Bei Unklarheiten helfen der Mieterverband, eine Rechtsberatung oder die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen weiter. Die Schlichtungsbehörde ist in der Regel kostenlos und vermittelt zwischen Mietern und Vermietern, bevor ein Streit vor Gericht kommt.

Auch wenn keine Pflicht besteht, kann ein Anstrich vor dem Auszug sinnvoll sein: wenn Sie selbst farbig gestrichen haben, wenn einzelne Wände deutlich beschädigt sind oder wenn Sie Diskussionen bei der Abnahme vermeiden möchten. Ein sauber ausgeführter Anstrich ist oft günstiger als eine Abzugsposition, die von der Verwaltung festgelegt wird. Gerade bei farbigen Wänden ist ein Anstrich durch Sie oder einen Fachbetrieb meist die einfachste Lösung, um Abzüge zu vermeiden.

Wichtig ist die Qualität: Ein fleckiger oder ungleichmässiger Anstrich kann mehr Ärger verursachen als die ursprünglichen Gebrauchsspuren. Stimmen Sie Farbton und Farbart mit der Verwaltung ab, damit der neue Anstrich zum Rest der Wohnung passt. Ein Fachbetrieb deckt Böden und Rahmen sauber ab und hinterlässt keine Spuren, die erneut beanstandet werden könnten. Planen Sie den Anstrich vor der Endreinigung ein, damit Farbspritzer oder Staub vom Abkleben nicht erneut gereinigt werden müssen.